Bei Gewerbeimmobilien - d.h. Amerikas 20 Billionen Dollar an Bürogebäuden, Lagerhäusern, Einkaufszentren und Wohnungen - dreht sich alles um die Finanzierung. Je niedriger der Zinssatz, desto leichter lassen sich marginale Projekte gegen Ende eines Konjunkturzyklus rechtfertigen, wenn nur noch billiges Geld den Abschluss ermöglicht. Aus diesem Grund boomt der Sektor in der Regel spät und fällt dann in den Abgrund, wenn die Zinsen steigen und/oder die Wirtschaft schrumpft. Anders ausgedrückt: Gewerbeimmobilien sind die lebende Verkörperung des Sprichworts "Leichtes Geld macht dumm".
Da wir gerade die längste Phase unnatürlich leichten Geldes in der Geschichte der Menschheit hinter uns haben, ist es keine Überraschung, dass es eine ganze Reihe von Gebäuden gibt, die wahrscheinlich nicht existieren sollten. Es ist auch keine Überraschung, dass angesichts der steigenden Zinssätze eine Welle von Zahlungsausfällen und Konkursen den Sektor bald überschwemmen könnte.
Wir sprechen hier von großen Zahlen: Seit dem Tiefpunkt der Großen Rezession gingen in den USA Gewerbeimmobilien im Wert von über einer Billion Dollar in die Höhe, meist finanziert mit Zinssätzen, die weit unter dem heutigen Niveau liegen.
In den nächsten 5 Jahren werden mehr als 2,5 Billionen Dollar an Schulden für Gewerbeimmobilien fällig und müssen in vielen Fällen refinanziert werden. Dies wäre vielleicht zu verkraften, wenn die Projekte die ursprünglichen Prognosen erfüllen und tonnenweise Geld abwerfen würden. Die meisten von ihnen tun dies jedoch nicht, und zwar aus drei Gründen.
Fernarbeit. Eine der vielen unbeabsichtigten Folgen der jüngsten Schließungen von Covid war die Erkenntnis von Millionen von Menschen, dass sie lieber von zu Hause aus arbeiten - und die Erkenntnis vieler Unternehmen, dass es wesentlich billiger ist, ihre Mitarbeiter dies tun zu lassen. Das Ergebnis ist ein struktureller Rückgang der Nachfrage nach Büroflächen, der sich möglicherweise nie wieder erholen wird. Tatsächlich dürfte die Kombination aus künstlicher Intelligenz, die Millionen von Wissensarbeitern verdrängt, und Satelliteninternet der nächsten Generation, das es ermöglicht, von jedem beliebigen Ort aus zu arbeiten, dem Trend zur Heimarbeit sehr lange Beine machen.
Ausgelaugte Verbraucher. Die Inflation hat die Haushaltsbudgets so stark belastet, dass immer mehr Amerikaner ihre alltäglichen Ausgaben über die Kreditkarte abwickeln müssen. Das Ergebnis: Millionen von Menschen haben Schulden, die mit 20 % und mehr verzinst werden, was viele auf einen schnellen Weg in den Bankrott bringt. Diese bankrotten Verbraucher werden nicht zu einer wirtschaftlichen Erholung beitragen. Ganz im Gegenteil. Ihr unvermeidlicher Rückzug wird die Wirtschaft verlangsamen und Gewerbeimmobilien noch weniger rentabel machen.
Traumatisierte kleine Banken. Die jüngsten Insolvenzen der Silicon Valley Bank und der Signature Bank haben gezeigt, welche tödlichen Ungleichgewichte in den Anleiheportfolios der Banken lauern. Ein noch größeres potenzielles Problem ist jedoch die Tatsache, dass lokale und regionale Banken eine Unmenge an gewerblichen Immobilienkrediten besitzen. Richard Ramsden, Analyst bei Goldman Sachs, erwartet nun, dass kleinere Banken ihre Engagements im Bereich der Gewerbeimmobilien zurückfahren werden, da sie sich mehr auf ihre Liquidität konzentrieren werden. Das bedeutet, dass die Refinanzierung für Bauträger ein Alptraum sein wird.
Steigende Leerstandsquoten
Kombiniert man Überbauung mit sinkender Nachfrage, erhält man eine Menge leerstehender Flächen. Das Silicon Valley beispielsweise befindet sich an der Schnittstelle zwischen der Work-from-Home-Bewegung und einer sich abschwächenden Wirtschaft, was dazu führt, dass die Büros an der Westküste leer stehen:
Sowohl Meta als auch Microsoft geben im Zuge der Verlagerung auf hybride Arbeitsformen und des allgemeinen Abschwungs im Technologiesektor Büroflächen in der Region Seattle auf.Die Facebook-Muttergesellschaft Meta vermietet ihre sechsstöckigen Flächen im Arbor Blocks 333-Gebäude in der Nähe der Innenstadt von Seattle sowie Block 6, eine 325.000 Quadratmeter große Fläche im Spring District-Komplex in Bellevue, Washington, östlich von Seattle, unter.Microsoft wird seinen Mietvertrag für ein 561.494 Quadratmeter großes Gebäude in der Innenstadt von Bellevue, Washington, laut einem Bericht des Puget Sound Business Journal nicht verlängern.Amazon hat den Bau von fünf Türmen in Bellevue gestoppt und begründet dies mit der anhaltenden Ungewissheit über die Auswirkungen der Hybridarbeit auf seine Bürokonzepte.Die Leerstandsquoten in der Region Seattle sind im vergangenen Jahr von 16 % auf 18 % gestiegen, während im vierten Quartal nur wenige Mieter aus dem Technologiesektor neue Mietverträge unterzeichneten.
Ein paar Kilometer weiter hat die Leerstandsquote in San Francisco gerade die erschreckende Marke von 30 % erreicht. Und an der rechten Küste ist die Vermietungsaktivität in Manhattan so niedrig wie seit der Pandemie nicht mehr, während die Leerstandsquote 16 % übersteigt.
Was die Lagerhäuser betrifft, so werden sie von Amazon überall geschlossen, gestrichen oder verschoben.
Nun zu dieser Refinanzierung...
Da sich die Nachfrage im freien Fall befindet, kommt es zu einer Kollision zwischen unvermeidlichen Refinanzierungen und bereits traumatisierten kleinen Banken, die mit unrentablen Gewerbeimmobilien nichts zu tun haben wollen.
Das wahrscheinliche Ergebnis: Viele Refinanzierungen werden entweder scheitern oder zu so ungünstigen Bedingungen erfolgen, dass eine zukünftige Rentabilität unwahrscheinlich ist. Bauträger werden in Verzug geraten, Insolvenzen werden folgen, und kleine Banken werden in die Krise zurückfallen. Lässt man einen großen Akteur implodieren, ist es wie bei der Silicon Valley Bank, und die Regierung muss sich entscheiden, ob sie einen großen Sektor scheitern lässt oder das Ganze mit Billionen von Steuergeldern rettet. Erkennen Sie das Muster?
Für Leerverkäufe von Gewerbeimmobilien könnte es zu spät sein. Aber ich werde mich diese Woche damit befassen und einige Ideen veröffentlichen, wenn sie vielversprechend erscheinen.