So platzen Blasen: Die "wenigen Wichtigen" (4 %) verkaufen zu jedem Preis, den der Markt hergibt, und drücken die Preise nach unten, und die 64 % bemerken, dass sich das Zeitfenster, in dem sie Kapitalgewinne aus der Blase einstreichen können, rapide verringert.
So erkennen wir, ob es sich bei einer Spekulationsblase um eine Blase handelt: Alle sagen, dass es sich nicht um eine Blase handelt - der Markt hat ein "dauerhaftes Hochplateau" erreicht, weil die Bewertungen jetzt fair sind usw.
Der Immobilienmarkt befindet sich weltweit in einer Blase (siehe Grafik unten), von der uns ständig versichert wird, dass es sich nicht um eine Blase handelt. Wie ich gestern erörtert habe (Das Problem ist nicht die Wohnungsknappheit, sondern die Eigentumskonzentration bei den Reichen), ist diese Blase im Wesentlichen ein Artefakt der Zentralbank- und Regierungspolitik, die die ohnehin schon Reichen bereichert, die einen Anreiz hatten, sich gegenseitig mit günstigen Krediten zu überbieten, um mit ihrem "überschüssigen Kapital" "Anlageimmobilien" zu erwerben, die mehr Einkommen und Kapitalgewinne abwerfen als Bargeld, das bis vor kurzem aufgrund der nahezu null Prozent betragenden Sparrenditen "Müll" war.
Viele wohlhabende Familien sammeln mehrere Immobilien durch Erbschaft, als Zweitwohnsitz (Ferienhäuser) oder zur langfristigen Vermietung. Diese Hortung ist (wie ich bereits erläutert habe) das einzig mögliche Ergebnis einer Politik, die Kredite und damit Einkommen und Kapitalerträge asymmetrisch an die bereits Wohlhabenden und nicht an die noch nicht Wohlhabenden verteilt. Diese politisch bedingte Hortung/Konzentration von Wohnraum in den oberen 10 % ist ein Faktor, der die Mieten aufgrund künstlicher Knappheit in die Höhe treibt - einer Knappheit, die durch die Politik der Zentralbank und der Regierung und nicht durch den "Markt" geschaffen wird.
(Vorschriften und bürokratische Reibungsverluste, die die Kosten für neue Wohnungen in die Höhe treiben, sind ein weiterer Faktor, aber das ist ein Thema für einen anderen Beitrag. Ich möchte auch klarstellen, dass ich nicht über Menschen mit bescheidenen Mitteln spreche, die Mietobjekte erworben haben, indem sie ihr verdientes Einkommen knauserten und sparten und jahrzehntelang Opfer brachten - eine Strategie, die Teil der Selbstständigkeit ist; ich spreche über die bereits Wohlhabenden, die versuchen, die Rendite ihres unverdienten "überschüssigen Kapitals" zu maximieren).
Eine systemische Triebkraft dieses Bieterwettstreits um Mietobjekte ist das "AirBnB"-Modell der Monetarisierung von Einzelobjekten, um mit Hotels und Resorts um Unterkünfte zu konkurrieren. Dieses Modell wird als Kurzzeit-Ferienvermietung (STVR) bezeichnet, und die ohnehin schon Reichen haben ihr Vermögen in den letzten 15 Jahren in STVRs investiert.
Dies hat zu einer künstlichen Verknappung von Wohnraum in beliebten Reisezielen geführt. Es ist nicht ungewöhnlich, dass man in Städten mit Touristenmagneten ganze Gebäude sieht, in denen nur ein paar Lichter brennen, da viele Wohnungen im Besitz von Wohlhabenden sind und leer stehen, da Mieten nicht so wichtig sind wie ein sicherer Ort zum "Parken von überschüssigem Kapital". Tausende anderer Einheiten wurden vom Langzeitmietmarkt abgezogen, um die höheren Renditen von STVRs zu erzielen.
Viele Städte und Gemeinden wehren sich endlich gegen das Horten von Wohnraum durch die Reichen dieser Welt, indem sie leere Wohnungen besteuern und STVRs einschränken und/oder lizenzieren.
Wie ich gestern erklärt habe, trieb die Flut preisunempfindlicher "Racheausgaben" nach der Pandemie die Übernachtungspreise für Touristen in die Höhe, da Resorts und STVRs um die Ausbeutung preisunempfindlicher Touristen konkurrierten.
Was bei Immobilien oft vergessen wird, ist die Tatsache, dass die Preise am Rande des Marktes festgelegt werden. Die Pareto-Verteilung ist ein praktisches Instrument, um zu verstehen, wie die Immobilienpreise eines ganzen Viertels durch eine Handvoll Verkäufe neu festgelegt werden.
Die Pareto-Verteilung wird oft als die 80/20-Regel zusammengefasst. Die 80/20-Regel lässt sich auf 80 % von 80 % und 20 % von 20 % zur 64/4-Regel herunterdestillieren: Die "entscheidenden wenigen" 4 % üben einen übergroßen Einfluss auf die 64 % der Masse aus. So können 4 % der Verkäufe die Bewertung von 64 % aller benachbarten Häuser neu festlegen.
So können 40 Häuser, die für etwa 450.000 $ verkauft werden, die Bewertung von 1.000 benachbarten Häusern von 800.000 $ auf 450.000 $ ändern. Das ist der Grund, warum eine scheinbar bescheidene Anzahl von Notverkäufen von STVRs, die Geld verlieren, den Boden unter den Bewertungen der Blase auflösen wird.
Die STVR-Blase war ausschließlich ein Artefakt von 1) historisch absurd niedrigen Hypothekenzinsen und 2) preisunempfindlichen "Racheausgaben" nach der Pandemie. Beides ist vorbei. Die unteren 90 % können sich zu den heutigen Blasenwerten auf keinen Fall ein Haus leisten, so dass der Käuferpool auf die oberen 10 % der bereits Wohlhabenden beschränkt ist, deren Appetit auf den Besitz von Mietobjekten mit "überschüssigem Kapital" verfliegt, sobald sich die hohen wöchentlichen Mieten und niedrigen Leerstände in hohe Leerstände und kollabierende Mieten umkehren.
Die unteren 90 % haben ihre pandemischen Gewinne und ihre Kreditlinien ausgeschöpft. Die Erosion der Weltwirtschaft wird Boni, Kapitalgewinne und alle anderen Quellen des "Wohlstandseffekts" der oberen 10 % verpuffen lassen, und die Kreditvergabe wird sich verknappen, da die Risikoscheu und die höheren Zinsen den ohnehin schon wohlhabenden Menschen den Geldhahn zudrehen.
Der Zusammenbruch der STVR-Blase wird eine Reihe von Dominosteinen zum Umfallen bringen, da die Unternehmenseigentümer aus ihrer Fantasie erwachen und erkennen werden, dass sie besser jetzt verkaufen sollten, um ihre Gewinne zu sichern, bevor sie verschwinden. Auch wohlhabende Haushalte, die ihre Immobilien zur Erzielung von Kapitalgewinnen und zum Parken von "überschüssigem Kapital" an Land gezogen haben, werden erkennen, dass sie ihre Gewinne durch einen Verkauf sichern müssen.
Auf diese Weise kollabieren Blasen: Die wenigen "wichtigen" 4 % verkaufen zu dem Preis, den der Markt hergibt, und drücken die Preise nach unten, während die 64 % erkennen, dass das Zeitfenster für die Sicherung der Blasengewinne immer kleiner wird. Dieser Ansturm auf die Ausgänge löst bei den Käufern einen Streik aus, da sie erkennen, dass es keine Möglichkeit gibt, zu wissen, wie tief die Bewertungen fallen werden, und dass es daher viel sinnvoller ist, auf einen Tiefpunkt zu warten, als "das Messer zu fangen", d. h. zu kaufen, wenn die Blase platzt, und zu hoffen, dass man sich nicht am Preisverfall verbrennt, nachdem man zu viel bezahlt hat.
