Mehrere Probleme, keine Lösungen, Panik im Anmarsch
Steigende Zinssätze sind aus offensichtlichen Gründen normalerweise der Todesstoß für Bauherren. Höhere Hypothekenzinsen erhöhen die monatlichen Zahlungen, was die Hauspreise in den Keller treibt, was bestehende Häuser billiger macht als neu gebaute, was wiederum die Nachfrage nach neuen Häusern schrumpfen lässt, was wiederum dazu führt, dass Hausbauer ihre Mitarbeiter entlassen und ihre Spezialhäuser und überschüssigen Grundstücke mit Verlust verkaufen. Und so weiter, bis die Investoren den Sektor aufgeben. Hier ist das Schaubild für zwei große Wohnungsbauunternehmen während der letzten Immobilienkrise:
Jetzt spulen wir bis Anfang 2023 vor. Die Hypothekenzinsen gingen zurück auf das Niveau von 2007 und verdoppelten die monatlichen Zahlungen für die ohnehin schon unerschwinglichen Häuser. Die Verkäufe gingen zurück, da die Käufer nicht kaufen konnten und die Verkäufer, die in ihren 3 %-Hypotheken aus einfacheren Zeiten gebunden waren, nicht verkaufen wollten. Eine weitere Wohnungsbaupleite schien unmittelbar bevorzustehen, weshalb ich drei Hausbauunternehmen als Short-Kandidaten in unser Portfolio aufnahm.
Doch der Absturz blieb aus. Die Auftragsbücher der Hausbauer blieben voll, der Cashflow blieb robust, und die Aktien stiegen. Warren Buffett kaufte sogar aggressiv bei den Hausbauern zu.
Realität beißt
Aber jetzt hat der Immobilienmarkt endlich begonnen, sich auf verständliche Weise zu verhalten - und die Aktien von Hausbauunternehmen fallen auf den Boden der Tatsachen zurück. Hier sind unsere drei Short-Positionen für heute:
Aus Mangel wird Überangebot
Die Geschichte von der "Knappheit an zum Verkauf stehenden Häusern" hat sich als Verzerrung der Realität herausgestellt. Hausbauer bauen eine riesige Anzahl von Spekulationsobjekten, viele davon für den "Buy-to-Rent"-Markt, die noch nicht in den MLS-Datenbanken auftauchen, dies aber bald tun werden. Um diesen Bestand abzusetzen, sind die Bauunternehmen gezwungen, kostenlose Upgrades und "Hypothekenrabatte" anzubieten, die sich zwar nicht in den ausgewiesenen Verkaufspreisen niederschlagen, aber die Gewinnspannen der Bauunternehmen schmälern.
Airbnb hat sich als ein weitaus schwierigeres Geschäft erwiesen, als die Unternehmer, die mehrere Häuser und Wohnungen gekauft haben, erwartet hatten. Im kommenden Jahr werden sie ihre unrentablen Einheiten in Panik verkaufen.
Und nicht zuletzt stellen die räuberischen Private-Equity-Firmen, die ganze Stadtteile aufgekauft und in Mietwohnungen umgewandelt haben, fest, dass sie auf dem Höhepunkt einer historischen Immobilienblase eingestiegen sind. Jetzt haben sie aufgehört zu kaufen und angefangen zu verkaufen und werden für die nächsten Jahre Nettoverkäufer sein - vielleicht, wie bei Airbnb, Panikverkäufer.
Einige Artikel, die einen Eindruck von dem bevorstehenden Gemetzel vermitteln:
Und hier ist ein Immobilienanalyst, der erklärt, wie brutal der Markt wird: