Was nicht mehr erschwinglich ist, wird schließlich weggeworfen, auch Häuser und Wohnungen mit hohen Mieten.
Der Recency Bias kann bis zu 40 Jahre zurückreichen. Es ist über 40 Jahre her, dass die USA eine tiefe Rezession (ich nenne sie eine "echte Rezession") erlebten, die durch erhöhte Inflation, Zinssätze, Renditen, Arbeitslosigkeit, Zahlungsausfälle und Insolvenzen gekennzeichnet ist, von denen nichts durch Abwürfe von "kostenlosem Geld" rückgängig gemacht werden kann, weil höhere Inflation, Zinssätze und Renditen das Gelddrucken der Zentralbanken und fiskalisches "kostenloses Geld" durch Defizitausgaben begrenzen.
Ohne das Abwerfen von Billionen von Dollar an "kostenlosem Geld" müssen sich die angehäuften Exzesse der Wirtschaft auf die harte Tour durch Zahlungsausfälle, Konkurse, Insolvenzen, Entlassungen, Kreditverknappung und reduzierte Ausgaben/Konsum abbauen.
Das letzte Mal, dass dieses Abbrennen von Exzessen nicht mehr aufgeschoben werden konnte, war 1980-82, dem tiefsten Abschwung seit der Großen Depression in den 1930er Jahren.
Nur wenige erinnern sich an die Rezession von 1980-82 und noch weniger halten eine Wiederholung für möglich. Das Totholz der Exzesse wird nie abgebaut, sondern türmt sich mit jedem Rettungspaket der Zentralbanken und jedem "Gratis-Geld", das abgeworfen wird, weiter auf.
Rezessionen, die Exzesse ausbrennen, wirken als Katalysatoren für tiefgreifende soziale, finanzielle und wirtschaftliche Veränderungen. Bis zur Rezession geht jeder davon aus, dass die derzeitige Situation dauerhaft und für immer ist. Das ist so, als würde man annehmen, dass ein mit Totholz angehäufter Wald niemals Feuer fangen wird.
Ein Beispiel: Die relativ milde Rezession der Dotcom-Implosion von 2000-2002 führte dazu, dass 100.000 Bewohner der San Francisco Bay Area in kostengünstigere Gegenden abwanderten, weil sie sich die hohen Mieten und Lebenshaltungskosten nicht mehr leisten konnten, nachdem die Entlassungen durch die Dotcom-Blase durchgeschlagen waren.
Jetzt ist die Lage noch viel prekärer, weil sich die hohen Mieten von einigen wenigen städtischen Gebieten auf praktisch das ganze Land ausbreiten. Als Prozentsatz des Nettoeinkommens sind die Lebenshaltungskosten weitaus höher als noch im Jahr 2000. In Anbetracht der unsinnigen Art und Weise, in der die offizielle Inflation berechnet wird (Eigentümer-Äquivalentmiete usw.), sind die Statistiken ein unzuverlässiger Maßstab. Ein Vergleich der Kaufkraft der Löhne und Gehälter (d. h. welcher Prozentsatz der Löhne und Gehälter für Miete, Steuern, Versicherungen, Verkehrsmittel, Kinderbetreuung, Lebensmittel usw. benötigt wird) ist der einzige genaue Maßstab für die wahren Auswirkungen der steigenden Lebenshaltungskosten.
Es herrscht Einigkeit darüber, dass die steigenden Mieten das Ergebnis von Wohnungsknappheit sind. Mit anderen Worten: Die Nachfrage nach Wohnraum ist so groß, dass Vermieter einen Aufschlag verlangen können.
Was passiert nun mit der starken Nachfrage nach Mietwohnungen und den daraus resultierenden hohen Mieten, wenn Millionen von Mietern ihre Wohnungen räumen und mit anderen Single-Haushalten zusammenziehen? Genau das passiert in einer Rezession, in der Millionen von Menschen ihren Arbeitsplatz verlieren (oder eine Arbeit mit geringerem Einkommen annehmen müssen) und sich die Stratosphärenmieten nicht mehr leisten können.
Die Fakten deuten darauf hin, dass wir keine Wohnungsknappheit haben, sondern eine enorme Menge an Wohnungen, die derzeit von einer einzigen Person bewohnt werden - Wohnungen, die leicht mehr Bewohner pro Einheit beherbergen könnten.
Um zu skizzieren, wie sich dieses Szenario abspielen könnte, wollen wir mit einigen grundlegenden Fakten über den amerikanischen Wohnungsbestand, das Alter der Bewohner und die Anzahl der Einpersonenhaushalte beginnen. Wie diese Grafik der Federal Reserve zeigt, gibt es in den USA 145 Millionen Wohneinheiten - 85 Millionen Eigenheime und Eigentumswohnungen, 44 Millionen Mietshäuser und -wohnungen und 16 Millionen unbewohnte Wohnungen, von denen über 7 Millionen Zweitwohnungen/Ferienhäuser sind. Die verbleibenden 9 Millionen unbewohnten Häuser werden möglicherweise gerade verkauft oder aus verschiedenen Gründen vom Markt ferngehalten, oder sie sind verlassen oder aufgrund von Überalterung / Verfall nicht mehr bewohnbar.
Einige könnten in Gebieten mit schlechten Beschäftigungsmöglichkeiten liegen, so dass die Nachfrage so gering ist, dass es viele Leerstände gibt.
Betrachten wir als Nächstes das Wohneigentum und die Ein-Personen-Haushalte. Nach Angaben des Census Bureau gab es im Jahr 2022 37,9 Millionen Ein-Personen-Haushalte, das sind 29 % aller Haushalte in den USA. Im Jahr 1960 machten Ein-Personen-Haushalte nur 13 % aller Haushalte aus. (In den USA gibt es etwa 132 Millionen Haushalte.)
Das Census Bureau berichtet auch, dass 46,4 % der Erwachsenen in den USA alleinstehend sind - das sind 117,6 Millionen unverheiratete Amerikaner, fast jeder zweite Erwachsene im Alter von 18 Jahren und darüber. Dazu gehören sowohl Geschiedene und Verwitwete als auch Personen, die noch nie verheiratet waren.
Etwa 11 % dieser Ein-Personen-Haushalte sind 65 Jahre alt oder älter, das sind etwa 14,65 Millionen Menschen.
Wie Sie sich vielleicht vorstellen können, ist der Anteil der älteren Bevölkerung am Wohneigentum sehr hoch, ebenso wie der Anteil der Immobilien ohne Hypothek, d. h. der Immobilien, die frei und unbelastet sind.
Laut der Studie How the Demographics Are Shaping the Housing Market besitzen ältere Amerikaner fast 90 % aller Wohnungen: Die Silent Generation (78 Jahre und älter) besitzt 11,3 %, die Boomers (59 bis 77 Jahre) 43,5 % und die Gen X (43 bis 58 Jahre) 32,5 %. Manche unterteilen die Boomers in Boomers I (69-77 Jahre) und Boomers II (59-68 Jahre).
Wir können also davon ausgehen, dass ein erheblicher Prozentsatz der allein lebenden Personen im Alter von 65 Jahren und älter ein Eigenheim besitzt. Vor zwei oder drei Generationen war für den Kauf eines Hauses eine viel bescheidenere Anzahlung und ein viel geringerer Prozentsatz des Nettoeinkommens erforderlich, und so ist zu erwarten, dass der Anteil der älteren Kohorten, die mit einem mittleren Einkommen ein Haus kaufen konnten, stark überwiegt - was für jüngere Generationen nicht mehr möglich ist.
Außerdem gibt es Millionen von Mietern, die allein leben und von denen sich ein gewisser Prozentsatz dazu überreden lassen könnte, einen Mitbewohner zu akzeptieren, wenn sich ihr Einkommen/ihre Finanzen verschlechtern. Wie viele der 38 Millionen Ein-Personen-Haushalte würden einen weiteren Bewohner begrüßen? Rentner mit begrenztem Einkommen könnten zahlende Mitbewohner willkommen heißen, und alleinstehende ältere Menschen könnten jüngeren Familienmitgliedern als Gegenleistung für Hilfe im Haushalt eine kostenlose Wohnung anbieten.
Wie viele Hausbesitzer der Boomer und der Generation X würden akzeptieren, dass ein erwachsenes Kind oder ein Enkelkind in ihr Haus einzieht, wenn die finanziellen Bedingungen keine andere Möglichkeit zulassen? Anekdotisch gesehen sehe ich Großeltern, die ein Enkelkind und dessen Tochter aufnehmen, und ich höre von älteren Eltern, die ihr Haus an ein erwachsenes Kind vererben, das zurück nach Hause zieht und das Elternteil pflegt.
Es liegt durchaus im Bereich des Möglichen, dass 10 % der rund 40 Millionen Single-Haushalte ihre Mietwohnung aufgeben und zu einem anderen Single oder in ein großes leer stehendes Haus im Besitz der Eltern oder Großeltern ziehen, wenn sich die Bedingungen ändern und die hohen Mieten nicht mehr bezahlbar sind. Damit würden etwa 10 % der Mietwohnungen leer stehen.
Auch wenn es nur wenige für möglich halten, könnten bei einem längeren Abschwung 8 Millionen Mieter aus ihren jetzt unbezahlbaren Mietwohnungen ausziehen, um in anderen Wohnungen weitaus günstigeren Wohnraum zu finden. Wie das Sprichwort sagt, ist Not die Mutter der Erfindung, was wir im Fall von unerschwinglichen Mieten in einer Rezession abändern können in Not ist die Mutter der radikalen Verkleinerung der Ausgaben mit allen Mitteln.
Die Mieten sind so hartnäckig wie die menschliche Natur. Vermieter neigen dazu, die höchste Miete, die sie je erhalten haben, für den "fairen Preis" zu halten, und die meisten halten an dieser Fantasie fest, bis zu dem Punkt, an dem eine rationale Bewertung der Marktbedingungen eine Senkung der verlangten Miete um 25 % nahelegen würde, was das absolute Minimum wäre, um einen Mieter für die freie Wohnung zu finden.
Wenn die Rezession von 2000-02 ein Anhaltspunkt ist, werden die Mieter so lange wie möglich an ihren überteuerten Wohnungen festhalten, in der Hoffnung auf ein Jobangebot, das es nie gibt. Die Arbeitslosenunterstützung reicht nicht aus, die Zeitarbeitsjobs versiegen, die Ersparnisse gehen zur Neige, und die Unfähigkeit, weiterhin die horrenden Mieten zu zahlen, zwingt sie schließlich zum Umzug.
Niemand erinnert sich daran, was in einer tiefen, lang anhaltenden Rezession passiert, und wir sind längst überfällig, um herauszufinden, was passiert. Was nicht mehr erschwinglich ist, wird schließlich weggeworfen, auch Häuser und Wohnungen mit hohen Mieten.