Die großen Bauunternehmen können diesen Markt nicht aussitzen. Sie müssen alles tun, was nötig ist, um Häuser zu bauen und zu verkaufen, damit ihre Unternehmen intakt bleiben und ihre Aktien nicht abstürzen. Also bauen sie zu niedrigeren Preisen, senken die Hypothekenzinsen und geben andere Anreize, die sie teuer zu stehen kommen. Aber das war vielleicht noch nicht genug.
Ein Teil der Nachfrage hat sich von bestehenden Häusern, deren Verkäufe auf den niedrigsten Stand seit 1995 gefallen sind, auf neue Häuser verlagert, weil ihre zu hohen Preise eine groß angelegte Nachfragevernichtung ausgelöst haben. Aber die Lagerbestände an neuen Häusern türmen sich auf, und dann ist da noch dieses Verkaufsproblem im Oktober mit den Spezialhäusern.
Die unverkauften Bestände an neuen Einfamilienhäusern in allen Bauphasen - vom noch nicht begonnenen bis zum fertigen Haus - stiegen im Jahresvergleich um 9,3 % auf 492 000 Häuser (nicht saisonbereinigt), den höchsten Stand seit Dezember 2007, wie das Census Bureau heute mitteilte. Das ist schon ganz schön viel. Das Angebot stieg auf 8,2 Monate.
Der Bestand an unverkauften neuen Häusern ist im Jahresvergleich um 53 % auf 116 000 Häuser gestiegen und damit auf den höchsten Stand seit Juli 2009, als die Bauunternehmen auf dem Tiefpunkt der Immobilienkrise um ihr Überleben kämpften.
Diese fertiggestellten „Spezialhäuser“ sind im Wesentlichen bezugsfertig. Aber die Bauunternehmen haben noch keine Käufer für diese Häuser gefunden - und das werden sie auch ziemlich schnell tun müssen, denn sie haben viel Kapital in diese fertigen Häuser gesteckt.
Der Anstieg des Bestandes ist eine gute Sache für den Wohnungsmarkt. Da die Bauherren viel Kapital in Spezialhäusern gebunden haben, müssen sie diese schnell verkaufen. Steigende Bestände an fertiggestellten Häusern ermutigen die Bauherren, die Preise zu senken und Angebote zu machen, was dazu beitragen wird, die irrsinnigen Preisverwerfungen, die wir auf dem gesamten Wohnungsmarkt erlebt haben, zu beseitigen.
Die Verkäufe von fertig gestellten Häusern sind im Oktober gegenüber dem Vormonat um 25 % auf 21.000 Häuser zurückgegangen, gegenüber 28.000 im September und 31.000 im August, einem großen Ausreißer, der möglicherweise auf die Hurrikans im Süden zurückzuführen ist.
Wenn sich diese Entwicklung in den nächsten Monaten nicht umkehrt, werden die Hausbauer mit ernsthaften Preissenkungen beginnen müssen, um ihren Bestand in Bewegung zu bringen. Im Jahresvergleich gingen die Verkäufe um 4,5 % zurück.
Das monatliche Angebot an fertiggestellten Häusern ist bei der aktuellen Verkaufsrate auf 5,5 Monate angestiegen, den höchsten Stand seit November 2014 und davor seit 2012. Das Angebot ist in die Höhe geschnellt, weil die Verkäufe eingebrochen und die Bestände stark angestiegen sind. Dieses hohe Angebot an Spezialhäusern ist ein starker Anreiz für Hausbauer, Angebote zu machen:
Die nicht saisonbereinigten Verkäufe neuer Einfamilienhäuser in allen Bauphasen stiegen im Oktober von 57.000 im September auf rund 59.000 und lagen trotz des Einbruchs bei den fertiggestellten Häusern um 7,3 % über dem Vorjahreswert. Im Vergleich zum Oktober 2019 stiegen die Verkäufe um 18 %. Abgesehen von Spezialhäusern haben sich die Verkäufe im Oktober also gehalten.
Im bisherigen Jahresverlauf stiegen die Verkäufe von neuen Häusern in allen Bauphasen um 3,3 % gegenüber dem gleichen Zeitraum im Jahr 2023. Auf dieser Grundlage schätzen wir, dass die Verkäufe für das gesamte Jahr bei 686.000 Häusern liegen werden, was in etwa dem Niveau von 2019 entspricht.
Preise, Hypothekenzinsverbilligungen und Anreize.
Der Median des Vertragspreises für neue Einfamilienhäuser in allen Bauphasen steigt und fällt von Monat zu Monat in unregelmäßigen Abständen und wird im Nachhinein stark revidiert (blau in der Grafik unten).
Im Oktober stieg er auf 437.300 $ an. Einen ähnlichen Anstieg gab es im Oktober 2022 auf das Allzeithoch von 460.300 $, woraufhin der Wert wieder sank.
Der Sechs-Monats-Durchschnitt, der einen Großteil der monatlichen Schwankungen ausgleicht, stieg auf 421.000 $, was einem Rückgang von 3,9 % gegenüber dem Höchststand im Oktober 2022 entspricht.
Dabei ist zu beachten, dass diese Vertragspreise nicht die erheblichen Kosten enthalten, die den Hausbauern durch Hypothekenzinsverbilligungen und andere Anreize entstehen.
So gab Lennar bekannt, dass die Kosten für die Senkung der Hypothekenzinsen und andere Anreize, wie z. B. kostenlose Upgrades, im dritten Quartal im Vergleich zum Vorjahr um 32 % auf 48 100 USD pro verkauftem Haus gestiegen sind, was 10,2 % der Einnahmen entspricht. Dieser Medianpreis ist also nur ein Teil der Preisgestaltung für neue Häuser:
Preise für neue Häuser im Vergleich zu bestehenden Häusern.
In den letzten vier Jahrzehnten lag der Median der Vertragspreise (Sechsmonatsdurchschnitt) für neue Häuser fast immer über dem Median der Preise für bestehende Häuser. Während des größten Teils dieser Zeit waren neue Häuser zwischen 10 % und 30 % teurer als bestehende Häuser. Dies änderte sich im Jahr 2021 und dann wieder in diesem Jahr, eine sehr ungewöhnliche Situation.
Durch die Senkung der Hypothekenzinsen und andere Anreize (die hier nicht berücksichtigt werden) konkurrieren neue Häuser auf der Basis der monatlichen Zahlungen mit bestehenden Häusern, weshalb sich ein Teil der Nachfrage von bestehenden Häusern auf neue Häuser verlagert hat, weshalb die Verkäufe neuer Häuser weitgehend stabil geblieben sind, während die Verkäufe bestehender Häuser auf ein Niveau gesunken sind, das seit 1995 nicht mehr erreicht wurde.
